高层房子,会变成“蜂窝楼”还是“养老院”?

最近这些年,房子盖的速度有多快?

早在10年前,万科就提出了所谓的“5986”快周转模式,即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅”。


碧桂园在此基础上进一步提速,在诸多三四线小城市实行“456”模式,因为拿地时间短、施工进度快,“4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金”演绎出了堪称激进的速度。


数据背后,是房子越来越多的现状。


根据统计局2017年的调查,中国城镇住房总存量为261亿平方米,其中城区住房总面积为145.9亿平方米,而镇区是115.4亿平方米。把平方米的总量换算成套数,按90平米一套房,所有城镇房屋总量大概是2.8亿套(不含2018年)。


城镇人均居住面积,根据统计局今年发布的数据,截止2018年末,已经达到了39平米。


其中,绝大部分都是高层住宅。


高层住宅越来越多,会对我们的生活造成什么影响?


一方面,能够带来居住条件质的提升。

这一点至关重要,十多年前,很多人还在发愁如何在城市里扎根,20年前,福利分房的方式大行其道,预售制和期房还没有被大家所接受。


从窝在筒子楼里,挤着几平米的单间,到开通双气、24小时热水的家,从农村破旧瓦房、平房到高楼大厦,所用的时间,不过一二十年而已。


这一成就,用“奇迹”来形容丝毫不为过。


另一方面,也有出现了一些“副作用”。

比如,人口扎堆涌入城市,带来了道路拥堵、教育成本高企,小区里住户密集,随之而来的是素质参差不齐,物业与居民之间的矛盾成了家常便饭。


还有小区业主遇事互相推诿,一点小事都难以形成共识,水电暖气线路老化后难维修,建筑材料不耐用,高容积率小区生活水准下降等等问题。


照这种形势发展下去,20年后,高层住宅会变成拥挤不堪的“蜂窝楼”,还是只适合老人居住的“养老院”?


笔者认为,要从以下几个方面展开分析。


第一,一二线城市的中心城区,变成“蜂窝楼”是必然。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示,城市排行方面,13个城市步入了“超高房价”行列,另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。


按划分标准,大于两万一平米,即为“超高房价”,介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”。


在超高房价名单中,京沪广深赫然在列,还有厦门、杭州、福州、南京、苏州,更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域。


在房价过热名单中,环京、环沪两地的远郊和周边城市当仁不让,如固安、大厂、昆山、南通等地,二线省会如合肥、西安、石家庄、济南也在榜单中。


20年的时间,孕育出了这些高房价和超高房价的城市,再过20年,趋势也是一样的。


道理很简单,除了短期炒作的环京、环沪之类的城市以外,新一线城市和一线大都市,常年持续流入人口。


对一个城市来说,商圈可能会变,市内单位也会搬迁,但中心城区的固有轮廓很难被改变,二环以内,核心配套会在可预见的20年内一直发挥作用。


这种情况下,一二线中心城区的高层住宅,因为公摊高、容积率高、刚需盘为主,加上租客不断,人流密集,随着时间推移,变成“蜂窝房”的概率很大。


第二,三四线城市的“老破小”高层,变成“养老院”是必然。

之所以要强调三四线的“老破小”高层,是由小城市特点决定的。


越是小城市,供地越充足,以今年5月的楼市“小阳春”为例,三四线城市完成土地出让金为1654亿元,环比增加66%;此外,成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线。


因此,我们才看到了在控制三四线城市的供地速度。


今年4月,自然资源部下发通知要求,地级以上城市和百万人口以上县(县级市),根据商品住房库存消化周期(截至2019年3月),在上年住宅用地供应分类调控目标基础上,调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。


但是,我们现在讨论的是未来20年的变化,长期来看,小城市拿来盖房的土地,几乎是想要多少,就有多少。


无论是开发商拍地,还是地方上出让土地,旧城区可以采取棚改、拆迁的方式,新城区一片白纸,大量的土地开发成本都很低。


长此以往,当地的购房者,必然会倾向于去新城区买房,市内的“高层”变得滞销,里面住户的经济条件相对会变差,用自嘲的语气来说就是“穷人”。


住户经济条件的变化暂且不提,年龄结构的变化才是重点。


年轻人买房,往往敢加大杠杆,同时更倾向去新城区置业,同时因为二胎、学区、改善等原因,也都便宜户型较大的房子。


老人则不同,他们更偏爱成熟的配套,方便的菜市场、医院、广场游园,同时并不计较房屋面积有多大,这些条件只有“老破小”的高层才能满足。


话说回来,无论是“蜂窝房”还是“养老院”,有没有解决的办法?

当然有,两个字解决:旧改。


《经济参考报》近日指出,云南、青海、湖南、广东多地已经将旧改提上日程,专家预计,按照现有17万个城区小区需要改造计算,涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。在3-5年之内,可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。


此外,老旧小区改造项目投资周期很短(一般半年内完成)、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力,这都是棚改所不具备的优点。


用“旧改”来代替拆迁,是目前很多城市正在践行的一条路,主要以多层的老旧家属院为主。


换个思路,“旧改”其实也适用于20年后的高层住宅。


原来的高层房屋,维护费用高昂,无论是电梯、水电暖气线路、外保温材料,成本都居高不下,原地拆除重建的成本难度更大。


但是,假以时日,随着技术的迭代进步,高层建筑各项设施都实行“模块化”,以后维修成本降低,采用“旧改”的方式,让这些30层以上的房子焕发“第二春”,才是最优的选择。


关于高楼层的房子,曹德旺前段时间也发表了自己的看法。

曹德旺在接受媒体专访时表示:“以前我还是小孩子的时候,走出家门就能听到蛙叫蝉鸣,春天的季节很舒服,但现在看不到这些了。现在走出家门就是密密麻麻的房子,我认为,是我们这些贪得无厌的人造成的”。


不得不承认,他说出了大家的心中所想。高层住宅带给我们的,是一把“双刃剑”。


我们一边享受着日益便利的生活,一边却又在缅怀过去,越来越想逃离“水泥森林”,人性虽然是矛盾的,但是,不管未来20年高层楼房的形态如何变化,“办法”总比“困难”多。